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房屋轉增貸好嗎？近幾年台灣的房價上漲，房貸可貸額度大幅增加，房貸利率也低很多，許多人會透過房屋轉增貸來多貸一筆資金來週轉運用，或者是轉貸到利率較低的銀行來節省利息，但是房屋轉增貸真的划算嗎？如何選擇轉增貸銀行？這篇幫助你比較各銀行房屋轉增貸利率，並釐清自己的房貸狀況適合怎樣的房貸再貸方式。
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1. 房屋轉貸、房貸轉增貸的優點
有機會降息：
假設您原本的房貸利率為2%，想要與原銀行申請降息，一般來說是不太可能，除非您的原房貸利率在2.5%以上，那銀行可能會幫您降0.2~0.3%左右的利率。因此，若有其他銀行推出 1.3% 的房貸優惠利率，您就可以考慮把整筆房貸轉走，以爭取降低利率。
多一筆資金：
由於不同的銀行，對於房屋價值的認定與貸款成數也不一樣，因此有可能會發生A銀行願意貸500萬給你、B銀行願意貸600萬的情況，等於您多出100萬的資金可作運用。另外，若以銀行行員的角度來看，房屋增貸的額度頂多幾十萬，對行員的業績影響不大，行員也就不太願意承辦；如果是轉貸到另一間銀行，對行員來說等於是一整筆房屋貸款，對新案件的爭取也就相對積極，有機會爭取到較好的貸款條件。
延長還款期限（降低月付金）：
假設您的原房貸金額為500萬、利率2%、分20年本息攤還，每個月的月付金為25,294元，繳了10年後，轉貸到另一間銀行，貸款餘額剩273萬、利率不變，但新的銀行一樣給您20年的還款期限（等於延長年限），那麼每個月的月付金就減少至4,588 元，大幅降低還款壓力，甚至還有機會再申請2~3年的寬限期。
2. 房屋轉貸、房貸轉增貸的缺點
須放棄原房貸優惠：
如果您原本的房貸享有首購優惠利率，可能會因為房貸轉貸／轉增貸而無法再繼續享有優惠利率，轉增貸之前都必須詳實做好功課，確定真的划算。
貸款條件變差：
如同前面所述，由於房屋轉貸／轉增貸等於重辦房貸，銀行除了會重新鑑價房屋價值，也會重新評估申貸人的條件，如果您的收入狀況、信用狀況不如以往，即可能會影響您的核貸額度和利率，甚至影響過件率。
轉貸成本不划算：
辦理房屋轉貸／轉增貸時，除了需要再支付一次貸款手續費、代書費、地政設定規費之外，若原房屋貸款仍在綁約期間，還會被收取一筆違約金，總計花費可能近萬元，因此轉貸前需先算清楚，轉貸成本是否高於轉貸所省下來的利息。此外，申請房屋轉貸前，也需考量時間成本，由於需要再重跑一次房貸流程，包含處理前貸銀行的作業時間（原貸款銀行的清償、塗銷等流程），至少也要花上12~15個工作天。
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1. 房貸轉貸、轉增貸的申請條件
- 年齡18歲至65歲
- 有固定收入來源、具還款能力
- 信用正常、無不良信用紀錄
- 他行貸款一年以上且繳款紀錄正常（未逾期一個月者）
另外要注意的是，持份房屋如果要辦理轉貸，跟持份土地一樣，需要所有的持份人同意才可以進行轉貸。
2. 申請房貸轉貸、轉增貸要準備哪些文件？
- 雙證件影本
- 個人財力證明（薪資轉帳存摺、扣繳憑單或勞保異動明細）
- 戶籍謄本影本
- 土地建物所有權狀影本
- 原房貸繳款紀錄最近一年明細（扣款存摺封面及明細、繳款收據 、銀行對帳單）
3. 房貸轉貸、轉增貸的申請流程
房貸轉貸／房貸轉增貸的申請流程，原則上與一般房貸流程一樣，只是多了一個由原銀行改到新銀行的貸款債權轉移的程序。
- 尋找銀行：尋找適合的轉貸銀行，確認想要轉貸的銀行之後提出轉貸的申請。
- 承辦評估：提供上述文件後，由承辦轉貸的銀行進行評估。
- 審核對保：審核通過後，進行簽約對保。
- 抵押轉貸：將轉貸銀行設定為第二順位抵押權人。
- 轉貸清償：轉貸銀行代為清償原銀行房貸的餘額。
- 清償證明：原銀行發還清償證明與抵押權塗銷同意書含其他項權利證明書資料。
- 塗銷完成：申貸人持清償證明與相關文件到地政機關辦理「塗銷」登記，將轉貸銀行從次順位抵押權人改成第一順位抵押權人。
※由於轉貸需要代償與塗銷這兩道手續，加上牽涉到兩家銀行的作業流程，全程所需時間約 2~4 週。若信用良好，原銀行也可能會為了爭取而提供更佳方案。
4. 房貸轉貸、轉增貸的費用有哪些？
- 轉貸銀行的手續費
- 向銀行申辦房屋貸款都會有一筆手續費用，轉貸視同重新辦理房貸，所以也會收取帳管費、徵信作業費、代償費等貸款手續費用。依各銀行規定，費用約為5,000~12,000元不等。
- 抵押設定的作業費
- 辦理房屋轉貸／房屋轉增貸時，須至地政機關塗銷原銀行的抵押權設定，並將設定轉貸銀行的抵押權，須花費：書狀費80元／張、政府規費為貸款金額的0.12%、代書費2,500~6,000元，及代書塗銷前貸銀行設定的代書費用約1,500~2,500元。
- 原房貸的提前清償違約金
- 多數銀行因為利率前低後高型，所以會辦理房貸的時候會簽約綁定，通常為1~3年，如果提早清償的話會有一筆違約金。一般會以一定比例 x 貸款本金（或餘額）來計算，例如：綁約三年，第1年轉貸違約金比例最高（約貸款本金的1%），再逐年遞減（第2年0.75%、第3年0.5%）。
綜合以上費用，以貸款金額 500 萬計算，整個轉貸成本約在 35,000元左右。
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銀行為了吸引新客，有時候會推出相當優惠的方案，以下提供9間銀行的房貸轉貸及房貸轉增貸方案：
透過上面的表格可以得知，各家銀行的房貸轉貸、房貸轉貸利率都差不多，建議您與其一間間作比較，不如直接找平常有往來的銀行，除了有機會取得較低的利率之外，也可能會有手續費用上的優惠。
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什麼時候可以選擇房貸增貸？哪些情況較適合房屋轉貸或房屋轉增貸？以下提供評估的方法：
1. 選擇房屋增貸的時機
- 資金需求較小
- 原貸款為優惠房貸
- 原房貸仍在綁約期間
如果您不想放棄原房貸條件、或者評估過後發現轉貸成本太高，建議您可以先和原貸款銀行談談看，如果還款紀錄都正常，也是有機會爭取到不錯的貸款條件。
2. 選擇房屋轉貸的時機
- 房屋增貸申請未過
- 原房貸銀行不肯調降利率
如果您向原貸款銀行申請房貸增貸未過，或者原貸款銀行不願意幫您降低利率、延長貸款期限、或給予寬限期，您可以先向其他銀行諮詢看看，如果貸款條件比原銀行好，且轉貸成本經計算後確定有比較划算，您就可以申請房屋轉貸。
3. 選擇房屋轉增貸的時機
- 資金需求較大
您必須先確認，作為擔保品的房子條件如何？房屋的殘值有多少？銀行鑑價會低於市價的 1~2 成，如果您對於原銀行的增貸額度不滿意，您可以考慮申請房貸轉增貸，不過由於每間銀行對於房屋價值的認定會有一些差異，不一定轉到另一間銀行，就能貸到比較多的資金。建議申請前可以先上實價登錄查詢附近房屋實際成交價、或直接請轉貸銀行幫您作初步的評估。
提醒您，不要為了比較而同時送件多家銀行，因為每送件一次、銀行就會調一次聯徵紀錄，一個月內超過三次聯徵被查詢紀錄，反而會影響到您的貸款過件率。
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若真的考慮抵押房屋來籌措資金，會建議先申請房屋增貸，若未過件、或對於額度不滿意，再考慮申請房貸轉貸、或房貸轉增貸。畢竟轉貸基本上就是新增一筆房貸，還需要處理原本的房貸，時間成本跟金錢成本合算下來並不划算。因此，若有大額的資金需求時，您也可以考慮申請二胎房貸。
1. 活化不動產的新選擇：二胎房貸
若真的考慮抵押房屋來籌措資金，會建議先申請房屋增貸，若未過件、或對於額度不滿意，再考慮申請房貸轉貸、或房貸轉增貸。畢竟轉貸基本上就是新增一筆房貸，還需要處理原本的房貸，時間成本跟金錢成本合算下來並不划算。因此，若有大額的資金需求時，您也可以考慮申請二胎房貸。
二胎房貸相較於房屋增貸、房屋轉貸與房屋轉增貸，有以下優缺點：
貸款額度大
通常房屋增貸、房屋轉增貸的貸款成數最高只有85%，而融資公司二胎房貸最高可貸房價120%，可運用的資金更多。
申請流程簡單
申辦二胎房貸不像房屋轉增貸、房屋轉貸需要塗銷原房貸設定，也不用重新辦房貸，而是直接新增第二筆房貸，省下許多跑流程的時間。
不須放棄原房貸優惠
如同前面所說，二胎房貸不會取代原房屋貸款，因此不用擔心原本的房貸優惠會被取消。
貸款利率高
由於二胎房貸風險較高，因此二胎房貸利率會稍微高一些，約在7%~14%之間。銀行跟融資公司都有提供二胎房貸服務，銀行二胎房貸審核較嚴、額度較小，股票上市融資公司裕融新鑫審核寬鬆、額度最高500萬元，也是不錯的貸款選擇。