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買房族辦房貸時,最關心的就是房貸利率是多少,因為這關係到往後數十年,所要繳的房貸金額多寡。房屋貸款利率不僅會受到央行升降息影響,也會因為不同的房貸方案、計息方式和利率種類,影響到你的房貸利率。本文就來談談影響房貸利率的的幾個重要因素,幫助你選擇對自己最有利的房屋貸款方案!
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房屋貸款泛指拿房屋作擔保,向銀行、融資公司或其他第三方機構進行借貸,例如:買房資金不足時所申請房貸,也就是購屋貸款,或者是已經有房但有額外資金需求時,用房子來抵押借貸,也稱作房屋抵押貸款,這些都算是房屋貸款的一種。
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房貸利率是申請人以房屋作為抵押,向銀行、融資公司或其他第三方機構申辦房屋貸款時,由放款方所核定的還款利率。房屋貸款利率的種類,大致可以依據「利率是否浮動」和「是否依區段計息」區分為以下4種,分別是:
- 指數型房貸利率
- 固定型房貸利率
- 一段式房貸利率
- 分段式房貸利率
要如何評估哪種房貸利率最適合自己?在分析房屋貸款利率種類前,讓我們一起先來認識利率最基本的兩大組成。
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房屋貸款利率種類看起來好像有很多,但其實它們的基本結構大都是由基準利率(I)和個人加碼利率兩項組成。指標利率是房貸利率的計算基礎,各家銀行的差距不大,決定最終利率高低的關鍵,在於個人加碼利率。
1.基準利率
基準利率也稱作指標利率,是銀行依據金融產業現行的利率水準,所計算出的放款資金成本,每家銀行的指標利率雖然不同,但都落在一定範圍內。
2.加碼利率
個人加碼利率,就是銀行針對申請人的信用和職收狀況,進行綜合評估,並加入承作成本與合理利潤後,所得出的加碼利率。
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固定型房貸利率和指數型房貸利率,最大的差別,就在於基準利率是否會受市場影響。若預期基準利率升幅可能超過2%,就可以選擇固定型利率,如果認為大環境走低,基準利率會持續下降,則可以選擇指數型利率。
1.固定型房貸利率
與指數型房貸利率相比,固定型房貸利率的計算相對簡單,在一定期間內都是採固定利率計息,但是利率會比指數型房貸來得高一些。此外,目前也沒有銀行提供完全固定型的房貸產品,僅有青年安心成家購屋貸款,有前兩年固定利率、其後轉為指數型計息的混合式利率方案。
2.指數型房貸利率
指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動,機動性高,是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息,基準利率上升時,借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。
3.央行升息!指數型房貸利率試算
近年受疫情影響,截至2023年3月,央行已經五度升息共3碼,未來還有可能繼續調升。央行升息,指數型房貸也會隨之變化,與原本的房貸利率比較,究竟會帶來多少額外的支出呢?
我們以貸款1,000萬元、利率1.6%為例,分別試算20年期和30年期,升息後的房貸差額如下。
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一段式利率和分段式利率的最大差別,就在於利率是否會依據時間區段的不同而有所變化。一段式房貸利率雖然不分區段,但是數字通常會比分段式利率來得高;而分段式利率大多是前低後高,前期還款輕鬆,適合一開始資金較為緊繃的人。
1.一段式房貸利率
一段式利率指的是整個貸款期間不分區段,個人加碼利率都固定維持在同一個數字,只有基準利率會隨市場波動而有所變化。但是長期來說,一段式房貸利率的月利息還是相對固定,比較容易掌握房貸的支出狀態,適合能長期穩定還款的人申辦。
2.分段式房貸利率
分段式利率也稱作階梯式利率,是將貸款期間分切成2或3個區段,於不同時期採用不同的個人加碼利率來計息。此時必須看各階段的平均利率,或是加計所有費用後的總費用年百分率,才是該方案的實際利率。
3.一段式與分段式房貸利率試算
我們一樣用貸款1,000萬元、20年本息均攤為例,分別以一段式利率(1.6%),和分段式利率(首年1.6%,其後2.1%)來進行試算,可以得到月付金和利息等資訊如下。
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我們將以上的房屋貸款利率種類作了一個簡單的整理,幫助你依據自己的需求,比較、選擇適合自己的方案組合。
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選擇政策優惠房屋貸款方案,如青年安心成家購物貸款和自購住宅貸款利息補貼等,都有機會取得較低的房貸利率。
1.青年安心成家購屋貸款
財政部青年安心成家購屋貸款,是由政府協調公股銀行開辦,專屬首購族的優惠房屋貸款方案,利率選項有三種,分別是一段式機動利率、分段式機動利率和混合式固定利率,一旦選定就不能再更改。
- 一段式機動利率:2.055%
- 分段式機動利率:1.815%(首2年)→2.115%
- 混合式固定利率:1.995%(第1年,固定利率)→2.095%(第2年,固定利率)→2.115%(第3年,開始以機動利率計息)
2.自購住宅貸款利息補貼
內政部自購住宅貸款利息補貼,則是由民眾自行向一般銀行申請房屋貸款方案,並持銀行核定的房貸利率,向政府申請利息補貼。申請人依據身份別的不同,可以取得不同的利率減免優惠。
- 第一類:基準利率減0.533%(目前為1.062%)
- 第二類:基準利率加0.042%(目前為1.637%)